아파트 누수 책임, 공용부분과 전유부분 나누는 기준과 전세·월세 집주인 수선 의무

아파트 누수 책임, 먼저 공용부분인지 전유부분인지

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조는 “전유부분”(專有部分)이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다고 하고, 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물을 공용부분이라고 정했어요.

제3조는 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용(共用)에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다고 적어 두었어요. 쉽게 말해 각 세대가 따로 소유하는 집 안이 전유부분이고, 복도·계단처럼 여러 세대가 함께 쓰도록 만든 곳이 공용부분이에요.

배관처럼 집 안팎을 이어 지나가는 설비는 위치와 쓰임에 따라 판단이 달라질 수 있어요. 단지 관리규약과 관리사무소 확인이 함께 필요한 이유예요.

공용부분 누수는 관리주체가 유지·보수

공동주택관리법 제2조는 “관리주체”란 공동주택을 관리하는 다음 각 목의 자를 말한다고 하고, 자치관리기구의 관리사무소장이나 주택관리업자 등을 꼽아요. 같은 법 제63조는 관리주체의 업무로 공동주택의 공용부분의 유지ㆍ보수 및 안전관리을 정했어요.

그래서 복도 천장, 계단, 여러 세대가 함께 쓰는 설비에서 물이 샌다면 관리사무소에 알리고 보수를 요청해요. 요청한 날짜와 내용을 문자나 접수 기록으로 남겨 두면 나중에 확인하기 쉬워요.

원인을 모르면 공용부분 하자로 추정

집합건물법 제6조는 전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 인하여 다른 자에게 손해를 입힌 경우에는 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다고 정했어요.

「추정」이라서 다른 증거가 나오면 결론이 바뀌어요. 누수 탐지로 특정 세대 안의 배관이나 방수층이 원인으로 확인되면 그 세대 쪽 책임으로 돌아가요.

집 안에서 샜다면 점유자 책임, 민법 제758조

세대 안 시설에서 물이 새 이웃에게 손해가 생기면 민법 제758조가 기준이에요. 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다고 하면서, 점유자가 손해를 막는 데 필요한 주의를 다했다면 소유자가 배상하도록 정했어요.

그러니 같은 우리 집 누수라도 집주인이 직접 살면 집주인이, 세입자가 살면 세입자가 이웃에게는 먼저 책임을 지는 구조예요.

전세 누수 책임, 월세 누수 책임은 집주인 수선 의무부터

세입자와 집주인 사이에서는 민법의 임대차 조문을 함께 봐요.

• 집주인은 집을 쓸 수 있게 유지해요. 민법 제623조는 임대인이 계약 기간 동안 집을 사용·수익에 필요한 상태로 유지하게 할 의무를 진다고 정했어요. 쓰는 데 지장을 주는 누수 수리는 기본적으로 이 의무에 들어가요.
• 세입자는 바로 알려요. 제634조는 임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다고 정했어요. 물이 새는 걸 알게 되면 바로 문자로 알리고 사진을 함께 보내 두세요.
• 세입자가 먼저 고쳤다면 청구해요. 제626조 제1항은 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다고 정했어요. 급하게 먼저 고쳤다면 영수증을 꼭 챙겨요.
• 수리 일정에는 협조해요. 제624조는 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못한다고 정했어요. 집주인이 보낸 누수 탐지·수리 일정에는 협조해야 해요.

아파트 누수 책임 자주 묻는 질문

아파트 천장 누수 책임은 윗집인가요?

물이 어디서 시작됐는지에 따라 달라요. 윗집 세대 안 시설이 원인이면 윗집 점유자가 먼저 책임지고, 공용부분이 원인이면 관리주체가 유지·보수를 맡아요. 원인을 모르면 집합건물법 제6조에 따라 공용부분 하자로 추정해요.

전세 사는데 누수 수리비는 누가 내요?

민법 제623조에 따라 집을 쓸 수 있는 상태로 유지할 의무는 집주인에게 있어요. 세입자는 제634조에 따라 바로 알려야 하고, 급하게 먼저 고쳤다면 제626조에 따라 필요비를 집주인에게 청구할 수 있어요.

윗집이 세입자면 아랫집은 누구에게 말해요?

민법 제758조는 점유자를 1순위로 정했어요. 윗집 세입자에게 알리고, 세입자는 집주인에게 통지해 함께 원인을 확인하는 순서가 일반적이에요.

관리사무소는 어디까지 책임져요?

공동주택관리법 제63조에 따라 관리주체는 공용부분의 유지·보수와 안전관리를 맡아요. 세대 안 전유부분 수리는 원칙적으로 그 집 몫이지만, 원인 확인에는 관리사무소의 도움을 받을 수 있어요.

아파트 누수 책임은 샌 자리와 사는 사람으로 나눠요

복도·계단처럼 여러 세대가 함께 쓰는 공용부분에서 샜다면 관리주체가 유지·보수를 맡고, 원인을 모르면 공용부분 하자로 추정해요. 세대 안에서 샜다면 그 집 점유자가 먼저 이웃에게 배상해요. 전세·월세라면 집주인에게 바로 알리고, 수리는 집주인의 수선 의무로 풀어요.

📚 자료 출처

본 글은 아래 국가법령정보센터 원문(현행 법령)을 2026년 10월 30일에 직접 확인해 정리했습니다. 공용부분과 전유부분의 경계는 단지 관리규약과 시설 구조에 따라 달라질 수 있어요. 원인 확인은 관리사무소와 함께 하고, 다툼이 길어지면 법률 상담을 받아 보세요.

· 국가법령정보센터 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조(정의)

· 국가법령정보센터 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제6조(건물의 설치ㆍ보존상의 흠 추정)

· 국가법령정보센터 「공동주택관리법」 제63조(관리주체의 업무 등)

· 국가법령정보센터 「민법」 제758조(공작물등의 점유자, 소유자의 책임)

· 국가법령정보센터 「민법」 제623조(임대인의 의무)·제626조(임차인의 상환청구권)·제634조(임차인의 통지의무)