신축 아파트 하자보수 기간은? 아파트 하자담보책임기간 2·3·5·10년과 하자보수 신청·하자심사분쟁조정위원회

신축 아파트 하자보수 기간, 공종별로 2·3·5·10년

「공동주택관리법」 제36조는 아파트를 분양한 사업주체가 하자에 대해 담보책임을 진다고 정하고, 그 기간을 하자의 중대성과 시설물의 사용 가능 햇수를 고려해 10년 범위에서 대통령령으로 정하게 했어요. 그래서 하자보수 기간은 아파트 전체에 하나가 아니라 공사 종류마다 달라요.

시행령 별표 4에 따르면 미장·수장·도장·도배·타일·건물 내부 석공사·옥내가구·주방기구·가전제품 같은 마감공사는 2년이에요.

옥외 급수·위생, 난방·냉방·환기 설비, 온돌(세대 매립배관 포함), 급수·온수·배수·위생기구 설비, 가스설비, 목공사, 창호(창문틀·문짝·창호철물·유리), 조경, 전기·전력설비, 정보통신·홈네트워크, 소방시설, 단열, 우편함·무인택배 같은 잡공사는 3년이에요.

대지조성(토공·석축·옹벽·배수·포장), 철근콘크리트, 철골, 조적(벽돌·블록·외부 석공사), 지붕·홈통, 방수공사는 5년이에요. 기초공사 같은 지반공사와 건물의 주요구조부인 내력구조부의 하자는 10년이에요.

아파트 하자담보책임기간은 언제부터 세나요?

같은 법 제36조 제3항에 따라 세대 안 전유부분은 입주자에게 집을 인도한 날부터, 공용부분은 「주택법」에 따른 사용검사일(전체 임시 사용승인을 받았다면 그 승인일, 동별·분할 사용검사를 받았다면 그 날)부터 기간을 세요. 같은 아파트라도 우리 집 안의 타일과 단지 주차장 바닥은 출발일이 다를 수 있다는 뜻이에요.

사업주체는 전유부분을 인도할 때 주택인도증서를 작성해 관리주체에 넘기고, 관리주체는 30일 이내에 공동주택관리정보시스템에 인도일을 공개해야 해요. 우리 집 인도일이 언제로 기록됐는지 확인해 두면 2년·3년 기간이 끝나는 날을 정확히 셀 수 있어요.

법에서 말하는 하자는 공사상 잘못으로 균열·처짐·들뜸·침하·파손·누수·누출·탈락, 작동이나 기능 불량, 전선 연결 불량 등이 생겨 안전상·기능상·미관상 지장을 줄 정도의 결함이에요(시행령 제37조). 살면서 생긴 파손이나 사용자의 잘못은 여기에 들어가지 않아요.

하자보수 신청은 누가, 어떻게 하나요?

하자가 생기면 담보책임기간 안에 사업주체에게 하자보수를 청구해야 해요(시행령 제38조). 세대 안 전유부분은 입주자가 직접 청구하거나 관리사무소(관리주체)에 대행을 맡길 수 있고, 공용부분은 입주자대표회의·관리주체·관리단이 청구해요. 입주자는 공용부분 하자를 이들에게 청구해 달라고 요청할 수 있어요.

청구를 받은 사업주체는 15일 이내에 하자를 보수하거나, 하자 부위·보수 방법·보수 기간·담당자 연락처를 적은 하자보수계획을 시장·군수·구청장과 청구한 사람에게 서면(전자문서 포함)으로 알리고 그 계획대로 고쳐야 해요. 보수 기간은 자재·인력 수급이 어려운 특별한 사유가 없으면 60일 이내로 잡아야 해요. 하자가 아니라고 판단하면 그 이유를 서면으로 알려야 해요.

사업주체가 정당한 사유 없이 청구에 따르지 않으면 시장·군수·구청장이 시정을 명할 수 있어요(법 제37조 제5항). 청구할 때는 사진과 날짜를 남기고, 접수 기록이 남는 방식(관리사무소 접수, 서면, 전자문서)으로 하는 편이 나중에 다툼이 생겼을 때 도움이 돼요.

사전점검에서 찾은 하자는 언제까지 고쳐 주나요?

입주 전 사전방문(사전점검)에서 발견해 조치를 요청한 하자는 「주택법 시행령」 제53조의2에 따라 처리 시기가 정해져 있어요. 사업주체는 사전방문 기간이 끝난 날부터 7일 이내에 조치계획을 사용검사권자에게 내고 입주예정자에게 문서로 알려야 해요.

일반 하자는 전유부분은 입주예정자에게 집을 인도하기 전, 공용부분은 사용검사를 받기 전까지 고치는 것이 원칙이에요. 자재 수급 같은 사유가 있거나 입주예정자와 협의한 경우에는 따로 정한 날까지 할 수 있지만, 전유부분은 인도일부터, 공용부분은 사용검사일부터 180일 이내에 끝내도록 노력해야 해요.

누수·누전·가스 누출, 배관 동파, 급수·난방·가스·전기 설비의 작동 불량, 발코니 안전 난간과 승강기의 기능 불량·파손처럼 생활에 심각한 지장을 주는 중대한 하자는 사용검사를 받기 전까지 조치를 끝내야 해요. 어린아이가 있는 집이라면 발코니 난간과 창호 주변을 사전점검 때 특히 꼼꼼히 확인해 두세요.

사업주체는 집을 인도하는 날에 조치를 끝낸 사항, 끝내지 못한 사항과 그 이유·계획, 하자가 아니라고 확인받은 사항을 서면으로 알려야 해요(시행령 제53조의3). 이 서면은 입주 후 하자보수를 청구할 때 근거가 되니 보관해 두세요.

하자심사분쟁조정위원회에는 언제 신청하나요?

사업주체가 하자가 아니라고 하거나 보수가 지연되면 국토교통부에 설치된 하자심사·분쟁조정위원회에 신청할 수 있어요. 이 위원회는 하자 여부 판정, 사업주체와 입주자 사이 분쟁의 조정과 재정을 맡아요(법 제39조). 신청은 국토교통부령으로 정한 신청서를 내는 방식이고, 신청할 때는 국토교통부장관이 고시한 수수료를 내야 해요.

처리 기간은 하자심사와 분쟁조정이 60일(공용부분 90일), 분쟁재정이 150일(공용부분 180일)이고, 한 차례 30일 이내로 연장할 수 있어요(법 제45조). 하자로 판정되면 사업주체는 판정서에 따라 보수하고 결과를 위원회에 알려야 해요.

판정에 이의가 있으면 판정서를 받은 날부터 30일 이내에 안전진단기관이나 관계 전문가의 의견서를 붙여 이의신청할 수 있어요. 분쟁조정에서 제시된 조정안은 받은 날부터 30일 안에 수락 여부를 알려야 하고, 답하지 않으면 수락한 것으로 봐요. 조정이 성립하면 재판상 화해와 같은 효력이 생겨요(법 제44조).

담보책임기간이 끝나기 30일 전까지 사업주체는 만료 예정일과 「기간 안에 청구하지 않으면 권리가 없어진다」는 사실을 입주자대표회의에 서면으로 알려야 하고, 입주자대표회의는 세대에 개별 통지하고 게시판에 20일 이상 게시해야 해요(시행령 제39조). 이 안내를 받으면 그동안 미뤄 둔 하자를 정리해 기간 안에 청구하세요.

자주 묻는 질문

아파트 하자보수 기간 2년이 지났는데 누수가 생겼어요.

누수가 어디서 생겼는지에 따라 달라요. 시행령 별표 4에서 급수·배수·위생설비 공사는 3년, 방수공사는 5년이라서, 원인이 배관이나 방수층이라면 2년이 지나도 담보책임기간 안일 수 있어요. 원인 공종은 사업주체 답변이나 하자심사·분쟁조정위원회 판정으로 정해지니 우선 사진과 날짜를 남겨 청구해 보세요.

하자보수 청구는 관리사무소에 해도 되나요?

네. 시행령 제38조에 따라 세대 안 전유부분 하자는 입주자가 직접 청구할 수도 있고, 관리주체(관리사무소)가 대행하도록 할 수도 있어요. 공용부분은 입주자대표회의·관리주체·관리단이 청구하고, 입주자는 이들에게 청구를 요청할 수 있어요.

사전점검 때 적은 하자를 입주할 때까지 안 고쳐 주면요?

「주택법 시행령」 제53조의2에 따라 일반 하자는 전유부분은 인도 전까지 고치는 것이 원칙이고, 사유가 있어 미뤄지더라도 인도일부터 180일 이내에 끝내도록 노력해야 해요. 사업주체는 인도하는 날 조치하지 못한 사항과 이유·계획을 서면으로 알려야 하니, 그 서면을 받아 두고 입주 후에도 처리되지 않으면 하자보수를 청구하세요.

정리하면

신축 아파트 하자보수 기간은 마감 2년, 설비 3년, 골조·방수 5년, 내력구조부 10년으로 나뉘고, 세대 안은 인도일부터, 공용부분은 사용검사일부터 세요. 기간 안에 청구하면 사업주체는 15일 이내에 보수하거나 보수계획을 알려야 해요.

사전점검 기록, 인도일에 받은 조치 결과 서면, 하자 사진을 한곳에 모아 두면 기간 계산과 청구, 하자심사·분쟁조정위원회 신청까지 한결 수월해요.

📚 자료 출처

본 글은 「공동주택관리법」 제36조~제39조·제43조~제45조, 같은 법 시행령 제36조~제39조와 별표 4(2026년 7월 1일 시행), 「주택법 시행령」 제53조의2·제53조의3(2026년 9월 8일 시행)을 2026년 10월 10일 법제처 국가법령정보센터에서 직접 확인해 부모 관점에서 정리했습니다. 개별 하자가 어느 공종에 해당하는지, 하자인지 아닌지는 사업주체 답변과 하자심사·분쟁조정위원회 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 특정 건설사나 점검 업체를 권하는 글이 아닙니다.

· 법제처 국가법령정보센터 「공동주택관리법」 제36조(하자담보책임)·제37조(하자보수 등)·제39조(하자심사·분쟁조정위원회)·제43조~제45조(2026.7.1. 시행)

· 법제처 국가법령정보센터 「공동주택관리법 시행령」 제36조(담보책임기간)·제37조(하자의 범위)·제38조(하자보수 절차)·제39조(담보책임의 종료), 별표 4 시설공사별 담보책임기간(2026.7.1. 시행)

· 법제처 국가법령정보센터 「주택법 시행령」 제53조의2(사전방문 결과에 대한 조치)·제53조의3(2026.9.8. 시행)