전세사기 최소보장제, 보증금 3분의 1 보장 대상과 신청방법·소급 적용(11월 13일 시행)

전세사기 최소보장제, 어떤 제도인가요

특별법 제25조의9는 최소보장피해자가 돌려받은 금액의 합이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못하면, 그 부족분을 국토교통부장관에게 신청할 수 있다고 정했어요. 보증금의 3분의 1을 「최소보장금」, 부족분을 「최소지원금」이라고 불러요.

돌려받은 금액에는 세 가지가 들어가요. 경매·공매에서 대항력이나 우선변제권으로 받은 배당액·배분액, 임대인 등에게서 회수하거나 변제받은 금액(공인중개사 손해배상금처럼 실제로 보증금을 회수한 금액 포함), 공공주택사업자의 차액 지급이나 임대료 지원액이에요(시행령 제4조의4).

개정 법률은 2026년 5월 12일 공포됐고, 최소보장 조항(제25조의8~제25조의12)은 공포 후 6개월이 지난 2026년 11월 13일부터 시행돼요.

누가 받을 수 있나요

전세사기피해지원위원회 심의를 거쳐 국토교통부장관이 결정한 전세사기피해자, 그리고 특별법 제2조제4호다목에 해당하는 임차인으로 결정된 사람이 대상이에요. 법은 이들을 「최소보장피해자」라고 부르고, 대한민국 국적이 없는 사람은 제외해요.

다음에 해당하면 최소지원금을 신청할 수 없어요. 피해주택을 본인이 직접 매수한 경우, 우선변제권 행사를 소홀히 해 경매 배당요구나 공매 배분요구를 하지 않은 경우, 이미 선지급금을 받은 경우예요.

배당요구를 하지 않아 신청이 막히는 규정은 11월 13일 이후 처음으로 경매개시결정이 나거나 공매공고가 된 경우부터 적용돼요(부칙 제5조).

얼마를 받나요, 계산 예시

최소지원금 = 보증금의 3분의 1 − (배당·배분으로 받은 금액 + 임대인 등에게서 회수한 금액 + 공공주택사업자 차액·임대료 지원액)

예시로 보증금이 1억 5천만 원이면 최소보장금은 5,000만 원이에요. 경매에서 2,000만 원을 배당받았다면 부족분 3,000만 원이 최소지원금이 돼요. 이미 5,000만 원 이상을 돌려받았다면 최소지원금은 없어요(계산 예시이며 실제 금액은 심사로 정해져요).

최소지원금과 선지급금은 양도하거나 담보로 잡힐 수 없고 압류도 할 수 없어요(제25조의8제2항).

신청방법과 서류

신청은 한국토지주택공사(LH)에 해요. 시행령 제5조제2항이 최소보장·선지급·반납 업무를 한국토지주택공사에 맡겼어요.

시행규칙 제12조가 정한 서류는 신청서(별지 제16호서식), 피해자 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 신분증명서, 피해주택 부동산등기사항전부증명서예요. 경매·공매가 끝났다면 배당표나 배분계산서, 임대인 등에게 일부 변제받았다면 그 서류를 함께 내요. 신탁사기피해자는 신탁원부도 필요해요.

신청 시기는 경우마다 달라요. 경매 배당이나 공매 배분이 끝난 뒤, 공공주택사업자에게 매입을 요청했다면 차액이 산정된 뒤, 공공주택사업자가 경매로 매입했다면 매입이 끝난 뒤에 신청할 수 있어요.

LH는 신청받은 날부터 90일 안에 지급 여부를 결정해야 하고, 서류 보완 같은 사유가 있으면 30일 안에서 한 번 연장할 수 있어요. 결과에 이의가 있으면 이의신청서(별지 제18호서식)를 LH에 낼 수 있어요. 질병이나 해외체류로 직접 신청하기 어렵다면 대리인을 정할 수 있어요.

공공임대 지원과 함께 받을 수 있나요

아니요. 최소지원금을 받으면 특별법 제25조, 제25조의2, 제25조의3에 따른 공공임대주택 지원을 받을 수 없어요(제25조의9제3항). 피해주택 매입 후 공공임대로 계속 사는 방법을 생각하고 있다면, 두 지원 가운데 우리 집에 맞는 쪽을 먼저 따져 봐야 해요.

전세피해지원센터 운영은 주택도시보증공사가, 최소보장 업무는 LH가 맡아요(시행령 제5조).

선지급금은 누가 먼저 받나요

특별법 제2조제4호다목에 따른 임차인 가운데 적법한 임대권한이 없는 사람과 임대차계약을 맺은 임차인(신탁사기피해자 포함) 등은 최소보장금의 전부나 일부를 미리 받을 수 있어요. 이를 「선지급금」이라고 해요(제25조의10).

선지급금은 보증금의 3분의 1에서 임대인 등에게 회수한 금액과 임대료 지원액을 뺀 금액이에요. 신청은 피해주택 처분이 끝나기 전까지 LH에 해요.

나중에 배당 등으로 받은 금액이 선지급금보다 많으면 그 차액을 추가로 받고, 같거나 적으면 추가 지급은 없어요(시행령 제4조의5). 선지급금을 받은 사람은 정산이 끝날 때까지 대항력을 유지해야 해요.

나중에 보증금을 돌려받으면 반납해요

최소지원금을 받은 뒤 보증금 일부를 회수하거나 변제받으면 지체 없이 LH에 신고하고 받은 금액을 반납해야 해요. 반납액은 회수한 금액이고, 받은 최소지원금을 넘지 않아요(시행규칙 제15조).

신고를 하지 않거나 거짓으로 신고하면 3천만 원 이하의 과태료 대상이에요. 시행령은 1차 1,500만 원, 2차 2,000만 원, 3차 이상 3,000만 원으로 정했어요.

자주 묻는 질문

11월 13일 전에 이미 전세사기피해자로 결정됐는데 소급 적용되나요?

네. 부칙 제4조는 시행 전에 피해자등으로 결정된 최소보장피해자에게도 최소지원금과 선지급금 규정을 적용한다고 정했어요. 이 경우 신청기간은 11월 13일부터 다시 세요.

신청기간은 언제까지인가요?

특별법 제14조의2에 따라 피해자등으로 결정된 날부터 3년 이내예요. 경매·공매 진행처럼 부득이한 사유가 있으면 절차가 끝난 날부터 1년 이내예요. 시행 전에 결정된 경우는 11월 13일부터 계산해요.

전세사기 최소보장제 신청은 어디서 하나요?

한국토지주택공사(LH)에 신청해요. 세부 신청 절차와 지급 방법은 국토교통부장관이 고시로 정한다고 시행규칙에 적혀 있어서, 시행에 맞춰 나오는 LH 안내를 함께 확인하세요.

정리하면

전세사기 최소보장제는 돌려받은 금액이 보증금의 3분의 1에 못 미칠 때 그 차이를 LH가 지급하는 제도예요. 이미 피해자로 결정됐어도 소급 적용되고, 신청기간은 11월 13일부터 다시 세요. 다만 최소지원금을 받으면 공공임대주택 지원은 받을 수 없으니, 배당표와 결정문을 챙겨 두고 두 지원을 비교해 본 뒤 신청하세요.

📚 자료 출처

본 글은 아래 공식 자료를 2026년 10월에 직접 확인해 부모 관점에서 재구성했습니다. 조문은 2026년 11월 13일 시행본 기준이며, 개인별 지급 여부와 금액은 한국토지주택공사 심사로 정해져요.

· 국가법령정보센터 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」(법률 제21634호, 2026.11.13. 시행 조항)

· 국가법령정보센터 같은 법 시행령(대통령령 제36754호, 2026.10.13. 공포)

· 국가법령정보센터 같은 법 시행규칙(국토교통부령 제1632호, 2026.10.13. 공포)