전세금 돌려받기 순서, 집주인이 보증금 안 줄 때 반환보증 이행청구 서류

전세금 돌려받기 순서 한눈에 보기

전세금 돌려받기는 대체로 이 순서예요. 만기 2개월 전까지 갱신거절 통지와 증거 남기기, 만기일에 보증금 반환 요청, 만기 뒤 1개월이 지나도 못 받으면 보증사고, 만기 다음 날부터 주택임차권등기명령 신청, 등기를 마친 뒤 주택도시보증공사에 이행청구, 담당자 확인 뒤 이사 순서예요.

이 순서는 전세보증금반환보증에 가입한 경우를 기준으로 해요. 반환보증에 가입하지 않았다면 보증이행을 청구할 곳이 없으니, 이사하기 전에 주택임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권을 지키는 방법부터 확인하세요.

전세보증금반환보증의 보증사고는 언제 발생하나요?

주택도시보증공사 안내(2026년 10월 확인)에 따르면 전세보증금반환보증의 보증사고는 두 가지예요. 첫째는 전세계약이 해지되거나 끝난 뒤 1개월까지 정당한 사유 없이 전세보증금을 돌려받지 못했을 때예요.

둘째는 계약 기간 중 그 집에 경매나 공매가 진행돼 배당이 끝났는데도 전세보증금을 다 돌려받지 못했을 때예요. 이 경우에는 배당표처럼 못 받은 금액을 증명하는 서류로 이행청구를 해요.

보증이행청구 절차는 어떻게 되나요?

전세계약 해지 또는 종료 후 1개월까지 보증금을 반환받지 못하는 보증사고가 발생했다면, 주택임차권등기명령을 마친 후에 주택도시보증공사에 이행청구를 해야 해요. 주택임차권등기명령은 계약 만료 다음 날부터 신청할 수 있으며, 등기 결정문을 제출하면 심사는 가능하지만 보증금 수령 전까지 등기가 완료되어야 해요.

이행청구를 위해서는 확정일자부 전세계약서 원본, 임차권등기가 등재된 등기부등본, 전세계약 해지·종료 증명서류 등이 필요해요. 전세계약 만기 2개월 전까지 임대인에게 갱신거절 통지를 완료했음을 증명하는 서류를 준비해야 해요. 문자나 카카오톡은 수신인 전화번호와 날짜가 표기되고 임대인의 답장이 있어야 하며, 녹취록은 공인 속기사가 작성한 것이어야 해요.

한국주택금융공사에 따르면, 임차인이 임대인에게 보증금을 돌려받을 권리를 보증기관에 넘기는 임차보증금 반환채권 양도 또한 이행청구를 위한 필수 절차예요. 가입 당시 채권 양도를 하지 않았다면 이행청구 전에 채권 양도 계약과 통지를 해야 해요.

아이 학교·이사 날짜가 정해져 있다면

아이 입학이나 전학, 새 집 입주 날짜 때문에 이사를 미루기 어려운 가족이 많아요. 그래도 주택도시보증공사는 담당자 확인 전에 임의로 전출하면 보증이행이 거절될 수 있다고 안내해요. 주민등록을 먼저 옮기기 전에 임차권등기가 끝났는지, 담당자 확인을 받았는지 순서를 지켜 주세요.

주택임차권등기명령은 계약 만료 다음 날부터 신청할 수 있어요. 결정문만 내도 이행청구와 심사는 시작할 수 있지만 보증금을 받기 전까지 등기가 완료돼야 해요. 이사 일정이 잡혀 있다면 만기 다음 날 바로 신청할 수 있게 서류를 미리 챙겨 두세요.

집주인 쪽에서 보증금을 마련하는 방법도 있어요. 한국주택금융공사 보금자리론에는 임차보증금 반환용도(부부간 임대차 제외)가 있어서 조건이 맞는 집주인은 이 대출로 돌려줄 돈을 마련할 수 있어요.

보증이행청구 시 주의할 점은 무엇인가요?

전세보증금반환보증 이행청구 시 몇 가지 유의할 사항이 있어요. 주택도시보증공사 담당자의 확인 전에 임의로 다른 곳으로 이사(전출)하면 보증이행이 거절될 수 있으니 주의해야 해요.

전세계약 종료확인서는 보증기간 만료일로부터 2개월 내에 공사에 제출해야 하며, 이 기간이 지나 제출하면 보증이행이 거절될 수 있어요. 종료확인서나 중도해지 합의서에는 임차인과 임대인의 인감증명서(3개월 이내)와 신분증 사본을 첨부해야 해요.

전세자금대출을 한국주택금융공사 보증으로 받았다면 임대차관계가 끝나거나 실제로 거주하지 않는 것이 확인될 때 보증부대출금을 바로 갚아야 해요. 돌려받은 보증금으로 상환 일정을 함께 맞춰 두세요. 이행청구 관련 문의는 주택도시보증공사(1566-9009)로 하세요.

자주 묻는 질문

전세금 못받을때 언제부터 보증사고인가요?

주택도시보증공사 안내(2026년 10월 확인)에 따르면 전세계약이 해지되거나 끝난 뒤 1개월까지 정당한 사유 없이 보증금을 돌려받지 못하면 보증사고예요. 계약 기간 중 경매·공매 배당이 끝났는데 보증금을 다 받지 못한 경우도 보증사고에 해당해요.

임차권등기명령은 언제 신청하나요?

계약 만료 다음 날부터 신청할 수 있어요. 주택임차권등기명령은 보증금을 못 받은 세입자가 대항력과 우선변제권을 유지하려고 법원 명령으로 하는 등기이고, 전세보증금반환보증 이행청구의 필수 절차예요. 보증금을 받기 전까지 등기가 완료돼야 해요.

갱신거절 통지는 문자로 해도 되나요?

주택도시보증공사는 문자·카카오톡도 증빙으로 받지만 수신인 전화번호와 날짜가 보이고 집주인의 답장이 있어야 한다고 안내해요. 녹취록은 공인 속기사가 작성한 것이어야 하고, 내용증명은 도달 여부와 도달일자 증명서류를 함께 내요.

정리하면

전세금을 돌려받으려면 만기 2개월 전까지 임대인에게 갱신 거절 통지를 완료했음을 증명하는 서류를 준비하는 것이 중요해요. 문자나 카카오톡은 수신인 전화번호와 날짜가 표기되고 임대인의 답장이 있어야 하며, 녹취록은 공인 속기사가 작성한 것이어야 해요. 내용증명이나 공시송달은 도달 여부와 도달일자 증명 서류를 함께 내야 해요.

전세금 반환보증 이행청구는 복잡하게 느껴질 수 있어요. 필요한 서류를 꼼꼼히 챙기고, 담당자 확인 전에는 임의로 이사하지 않는 등 유의사항을 잘 지키는 것이 중요해요. 더 자세한 내용은 주택도시보증공사(1566-9009)에 문의하여 확인해 보세요.

📚 자료 출처

본 글은 아래 공공기관 자료를 2026년 10월 10일에 직접 확인해 부모 관점에서 재구성했습니다. 금리·한도·LTV 등 대출 기준은 정부 발표와 기관 공시에 따라 바뀔 수 있으니 신청 전에 해당 기관과 금융회사에 확인해 주세요. 특정 금융회사나 상품을 권하는 글이 아닙니다.

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