장기보유특별공제율, 1세대 1주택 보유·거주 최대 80%와 일반 최대 30% 공제율표와 한도

장기보유특별공제는 양도세 계산의 어디에 들어가나요

국세청이 안내하는 양도소득세 계산 순서는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼 양도차익을 구하고, 양도차익에서 장기보유특별공제액을 빼 양도소득금액을 구한 뒤, 양도소득 기본공제 연 250만 원을 빼 과세표준을 정하는 방식이에요. 그래서 공제율이 높을수록 세금을 매기는 금액 자체가 줄어요.

소득세법 제95조에 따라 공제 대상은 보유기간이 3년 이상인 토지·건물과 조합원입주권(조합원에게서 산 것은 제외)이에요. 미등기 양도자산은 제외돼요. 보유기간은 취득일부터 양도일까지로 계산해요.

일반 장기보유특별공제율표(표 1)

1세대 1주택이 아닌 토지·건물·주택에 적용하는 공제율이에요. 보유기간 1년마다 2%p씩 올라가요.

• 3년 이상 4년 미만 6%, 4년 이상 5년 미만 8%, 5년 이상 6년 미만 10%
• 6년 이상 7년 미만 12%, 7년 이상 8년 미만 14%, 8년 이상 9년 미만 16%
• 9년 이상 10년 미만 18%, 10년 이상 11년 미만 20%, 11년 이상 12년 미만 22%
• 12년 이상 13년 미만 24%, 13년 이상 14년 미만 26%, 14년 이상 15년 미만 28%
• 15년 이상 30%(일반 공제율의 최대 한도)

1세대 1주택 장기보유특별공제율표(표 2)

1세대 1주택은 보유기간 공제율과 거주기간 공제율을 각각 구해 더해요. 소득세법 시행령 제159조의4는 이 표를 쓰는 1세대 1주택을 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것으로 정해요. 거주기간이 2년이 안 되면 표 1의 일반 공제율을 적용해요.

• 보유 3년 이상 4년 미만 12% / 거주 2년 이상 3년 미만 8%(보유 3년 이상일 때만), 거주 3년 이상 4년 미만 12%
• 보유 4년 이상 5년 미만 16% / 거주 4년 이상 5년 미만 16%
• 보유 5년 이상 6년 미만 20% / 거주 5년 이상 6년 미만 20%
• 보유 6년 이상 7년 미만 24% / 거주 6년 이상 7년 미만 24%
• 보유 7년 이상 8년 미만 28% / 거주 7년 이상 8년 미만 28%
• 보유 8년 이상 9년 미만 32% / 거주 8년 이상 9년 미만 32%
• 보유 9년 이상 10년 미만 36% / 거주 9년 이상 10년 미만 36%
• 보유 10년 이상 40% / 거주 10년 이상 40%

예를 들어 7년 보유하고 그중 5년을 살았다면 보유 28%와 거주 20%를 더해 48%예요. 10년 이상 보유하고 10년 이상 살았다면 40% + 40% = 80%로, 이것이 장기보유특별공제율의 최대 한도예요.

장기보유특별공제 한도 정리

• 일반 토지·건물·주택: 15년 이상 보유 시 최대 30%
• 1세대 1주택(거주 2년 이상): 보유기간 최대 40% + 거주기간 최대 40% = 최대 80%
• 주택이 아닌 건물을 주거용으로 쓰거나 용도를 주택으로 바꾼 1세대 1주택은 주택이 아니던 기간에 표 1, 주택이던 기간에 표 2 보유 공제율을 더하되 보유기간 공제율은 40%를 넘지 못해요(소득세법 제95조 제5항).

12억 원 넘는 1세대 1주택 계산 예시

1세대 1주택은 양도가액이 12억 원 이하이면 비과세 요건에 따라 양도소득세가 없고, 12억 원을 넘는 고가주택은 넘는 부분에만 과세해요. 소득세법 시행령 제160조는 양도차익과 장기보유특별공제액에 각각 (양도가액 - 12억 원) ÷ 양도가액을 곱해 계산하도록 정해요.

계산 예시로 7억 원에 사서(필요경비 포함) 15억 원에 팔았고 10년 이상 보유·거주했다면 이렇게 돼요.

• 전체 양도차익 8억 원 중 과세 대상 양도차익: 8억 원 × (15억 원 - 12억 원) ÷ 15억 원 = 1억 6,000만 원
• 장기보유특별공제액: 1억 6,000만 원 × 80% = 1억 2,800만 원
• 양도소득금액: 1억 6,000만 원 - 1억 2,800만 원 = 3,200만 원
• 과세표준: 3,200만 원 - 양도소득 기본공제 250만 원 = 2,950만 원

같은 집을 보유만 하고 살지 않았다면 표 1의 10년 이상 11년 미만 20%를 적용해 공제액이 3,200만 원으로 줄어요.

장기보유특별공제를 받지 못하는 경우

• 보유기간이 3년 미만인 자산
• 미등기 양도자산
• 소득세법 제104조 제7항에 따라 조정대상지역 다주택 중과세율이 적용되는 주택. 국세청 공제율표는 2018년 4월 1일부터 조정대상지역 내 다주택자를 공제에서 배제한다고 적고 있어요. 다만 시행령에 중과를 배제하는 예외가 따로 있으니 양도 전에 국세청에 확인해요.

장기보유특별공제율 개정 이력

국세청 공제율표를 보면 1세대 1주택 공제율은 2009년부터 2020년까지 보유기간만 따져 3년 24%에서 1년에 8%p씩 올라 10년 이상 80%였어요. 2020년 1월 1일 이후 양도분부터는 보유기간 중 2년 이상 거주한 주택에만 이 공제율을 적용했어요. 2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 지금처럼 보유기간 연 4%와 거주기간 연 4%로 나뉘었어요. 일반 공제율은 2019년 1월 1일 이후 양도분부터 3년 6%에서 15년 이상 30%까지로 바뀌었어요.

자주 묻는 질문

장기보유특별공제율은 최대 몇 %인가요?

1세대 1주택으로 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주하면 보유 40%와 거주 40%를 더해 최대 80%예요. 그 밖의 토지·건물·주택은 15년 이상 보유 시 최대 30%예요.

1세대 1주택인데 거주하지 않았으면 어떻게 되나요?

보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 1세대 1주택 공제율(표 2)을 써요. 2년 미만이면 일반 공제율(표 1)을 적용해 10년 보유 시 20%예요.

장기보유특별공제는 3년 미만 보유해도 받을 수 있나요?

아니에요. 소득세법 제95조에 따라 보유기간이 3년 이상인 토지·건물 등에만 적용해요.

📚 자료 출처

본 글은 아래 공식 자료를 2026년 10월 29일에 확인해 정리했습니다. 실제 세액은 취득 시기, 주택 수, 조정대상지역 여부, 감면 특례에 따라 달라지니 양도 전 국세상담센터(국번 없이 126)나 관할 세무서에서 한 번 더 확인해 주세요.

· 국세청 양도소득세 기본정보 「장기보유특별공제율」

· 국세청 양도소득세 기본정보 「양도소득세 개요」

· 국가법령정보센터 소득세법 제89조(비과세 양도소득)·제95조(양도소득금액과 장기보유 특별공제액)·제103조(양도소득 기본공제)

· 국가법령정보센터 소득세법 시행령 제159조의4(장기보유특별공제)·제160조(고가주택에 대한 양도차익등의 계산)