일시적 2주택 기간은? 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 2년·3년 기준과 취득세·재산세·종부세

일시적 2주택 기간, 2년과 3년은 어떻게 갈리나요?

「소득세법 시행령」 제155조 제1항은 1주택을 가진 1세대가 종전 집을 팔기 전에 새집을 사서 일시적으로 2주택이 됐을 때, 정해진 기간 안에 종전 집을 팔면 1세대 1주택으로 봐서 비과세를 적용해요. 2026년 9월 30일 개정으로 그 기간이 두 가지로 나뉘었어요.

새집을 산 날 종전 집이 조정대상지역에 있고 새집도 조정대상지역에 있으면 2년, 그 밖의 경우는 3년이에요. 조정대상지역 공고가 나기 전에 새집을 샀거나 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명되면 2년 규정을 적용하지 않아요.

부칙에 따라 2년 규정은 조정대상지역에 종전 집을 가진 1세대가 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역 새집을 취득하고, 2026년 10월 1일 이후 종전 집을 파는 경우부터 적용돼요. 2026년 8월 3일 이전에 새집을 취득했거나, 그때까지 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명서류로 확인되면 종전처럼 3년이에요.

2년 규정에 해당하는지는 새집을 취득한 날 현재 두 집이 조정대상지역에 있는지로 따지고, 조정대상지역은 지정·해제 공고에 따라 바뀌어요. 계약 전에 두 집의 지역이 조정대상지역인지 먼저 확인하세요.

일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건

첫째, 종전 집을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤에 새집을 취득해야 해요. 둘째, 위의 2년 또는 3년 기간 안에 종전 집을 팔아야 해요.

셋째, 파는 종전 집이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰야 해요. 보유기간 2년 이상이 기본이고, 취득 당시 조정대상지역에 있던 집이면 보유기간 중 거주기간도 2년 이상이어야 해요. 거주기간은 주민등록표 등본상 전입일부터 전출일까지로 계산해요.

넷째, 양도 당시 실지거래가액이 12억 원을 넘는 고가주택은 비과세가 전부 적용되지 않아요. 「소득세법」 제89조는 12억 원을 넘는 고가주택을 비과세 대상에서 빼고 있어서, 12억 원 초과분에 대해서는 양도소득세를 내야 해요.

다주택자 중과 유예가 끝났는데, 일시적 2주택도 중과되나요?

조정대상지역의 1세대 2주택에 해당하는 집을 팔면 원래 기본세율에 20%포인트를 더한 세율이 적용돼요. 국세청 세율 안내에 따르면 보유기간 2년 이상인 조정대상지역 주택은 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 양도하는 경우 이 중과를 배제하고 기본세율을 적용했는데, 이 한시 배제는 2026년 5월 9일 양도분까지였어요.

다만 「소득세법 시행령」 제167조의10은 제155조에 따라 1세대 1주택으로 보아 비과세 요건을 모두 갖춘 주택을 중과 대상에서 빼고 있어요. 그래서 일시적 2주택 기간과 요건을 지키면 중과 걱정 없이 비과세를 받을 수 있어요.

반대로 기간을 넘겨 팔면 비과세를 받지 못하는 데다, 판 집이 조정대상지역에 있으면 중과세율이 적용될 수 있어요. 이사 날짜보다 종전 집 매도 계약 날짜를 먼저 챙겨야 하는 이유예요.

일시적 2주택 취득세, 중과를 피하려면

집을 사고팔 때 내는 취득세는 1주택 기준 취득가액 6억 원 이하 1%, 6억 원 초과 9억 원 이하는 계산식에 따라 1~3%, 9억 원 초과 3%예요.

이미 집이 있는 1세대가 조정대상지역에서 두 번째 집을 사면 원래 중과세율 8%가 적용돼요. 하지만 「지방세법 시행령」 제28조의5에 따른 일시적 2주택, 즉 이사·학업·취업·직장이전 같은 이유로 새집을 사고 정해진 기간 안에 종전 집을 처분하면 중과하지 않아요. 조정대상지역 밖에서 두 번째 집을 사는 경우는 중과 대상이 아니에요.

이 처분 기간은 3년이고, 종전 집과 새집이 모두 조정대상지역에 있으면 2년이에요. 2026년 10월 1일 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용하되, 2026년 8월 26일 이전에 새집 매매계약(분양계약 포함)을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명되면 종전 규정에 따라요. 양도세 쪽 기준일(8월 3일)과 날짜가 달라요.

기간 안에 종전 집을 처분하지 못하면 그 기간이 지난 날에 중과세율에 따른 취득세 납세의무가 생겨요. 처분이 늦어질 것 같다면 시·군·구청 세무부서에 미리 상담하세요.

1가구 2주택 재산세와 종부세는 어떻게 되나요?

재산세 과세기준일은 매년 6월 1일이에요. 시가표준액 9억 원 이하의 1세대 1주택에는 낮은 특례세율이 적용되는데, 「지방세법 시행령」 제110조의2가 1주택으로 봐 주는 예외(상속 후 5년이 지나지 않은 주택, 혼인 전부터 각자 가진 주택으로 혼인 후 5년이 지나지 않은 경우 등)에 이사로 인한 일시적 2주택은 들어 있지 않아요. 6월 1일에 두 집을 갖고 있으면 특례세율을 받지 못할 수 있으니 잔금일을 정할 때 함께 따져 보세요.

종합부동산세는 공시가격 합계에서 1세대 1주택자는 12억 원, 그 밖의 개인은 9억 원을 공제해요. 일시적 2주택은 과세기준일 현재 새집 취득일부터 3년(조정대상지역 종전 집을 가진 상태에서 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역 새집을 산 경우 2년)이 지나지 않았으면 1세대 1주택자로 봐요.

종부세에서 일시적 2주택 특례를 받으려면 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서에 신청해야 해요. 처음 신청한 뒤 신청 사항이 바뀌지 않으면 다음 해부터는 다시 신청하지 않아도 돼요.

자주 묻는 질문

결혼해서 1가구 2주택이 되면 양도세는 어떻게 되나요?

「소득세법 시행령」 제155조 제5항에 따라 1주택을 가진 사람끼리 혼인해 1세대 2주택이 되면, 혼인한 날부터 10년 안에 먼저 파는 집은 1세대 1주택으로 보아 비과세 요건을 따져요. 재산세는 혼인 전부터 각자 1주택씩 가졌고 혼인 후 집을 더 사지 않았다면 혼인일부터 5년 동안 1세대 1주택 특례를 받을 수 있어요.

부모님을 모시려고 합가해서 2주택이 됐어요.

1주택을 가진 사람이 1주택을 가진 60세 이상 직계존속(배우자의 부모 포함)을 동거봉양하려고 세대를 합쳐 2주택이 되면, 합친 날부터 10년 안에 먼저 파는 집은 1세대 1주택으로 보아 비과세 요건을 적용해요. 직계존속 중 한 분만 60세 이상이어도 돼요.

일시적 2주택 기간을 넘기면 어떻게 되나요?

양도세는 비과세를 받지 못하고, 판 집이 조정대상지역에 있으면 중과세율이 적용될 수 있어요. 취득세는 기간이 지난 날에 중과세율에 따른 납세의무가 생겨 차액을 내야 해요. 거래 일정이 밀릴 것 같다면 국세상담센터(126)와 시·군·구청 세무부서에 미리 상담하세요.

정리하면

일시적 2주택 기간은 기본 3년이지만, 조정대상지역 집을 가진 상태에서 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역 새집을 사면 양도세·종부세는 2년이에요. 취득세는 두 집이 모두 조정대상지역이면 2년이고 경과 규정 기준일이 8월 26일로 달라요.

이사와 아이 학교 일정에 맞춰 집을 갈아탈 때는 새집 계약일, 종전 집 매도 계약일, 6월 1일 재산세 기준일을 한 장에 적어 두고 세무 상담을 먼저 받는 것이 가장 안전해요.

📚 자료 출처

본 글은 「소득세법」·「소득세법 시행령」(2026년 9월 30일 개정, 10월 1일 시행), 「지방세법」·「지방세법 시행령」(2026년 9월 30일 개정), 「종합부동산세법」·「종합부동산세법 시행령」(2026년 9월 30일 개정)의 현행 조문과 국세청 양도소득세 세율 안내를 2026년 10월 10일에 직접 확인해 부모 관점에서 정리했습니다. 실제 세금은 취득·양도 시점, 조정대상지역 여부, 보유·거주기간에 따라 달라지니 거래 전에 국세상담센터(126)나 관할 세무서, 시·군·구청 세무부서에 꼭 확인해 주세요.

· 법제처 국가법령정보센터 「소득세법 시행령」 제154조·제155조·제167조의10(2026.9.30. 개정, 부칙 제2조)

· 법제처 국가법령정보센터 「소득세법」 제89조·제104조

· 법제처 국가법령정보센터 「지방세법」 제11조·제13조의2·제111조의2·제114조

· 법제처 국가법령정보센터 「지방세법 시행령」 제28조의5·제110조의2(2026.9.30. 개정, 부칙 제2조)

· 법제처 국가법령정보센터 「종합부동산세법」 제8조·같은 법 시행령 제4조의2(2026.9.30. 개정)

· 국세청 양도소득세 세율 안내