기준시가 뜻과 조회 방법, 아파트와 오피스텔 평가 기준과 공시지가 차이, 2027년 사전열람
기준시가는 세법에 따라 재산의 가치를 평가할 때 쓰는 기준 가액이에요. 법제처 국가법령정보센터에 실린 소득세법 제99조는 토지·건물·주택 등의 기준시가를 자산 종류별로 정해요. 그래서 기준시가 조회를 할 때에도 아파트인지, 토지인지, 오피스텔인지에 따라 찾아야 할 가격이 달라져요. 아파트는 공동주택가격, 토지는 개별공시지가가 연결되고, 국세청이 고시하는 오피스텔은 토지와 건물을 합친 가액으로 평가해요. 같은 부동산이라도 실제 거래한 금액과 세법상 평가 기준은 역할이 달라요. 먼저 뜻을 이해한 뒤, 우리에게 필요한 조회 대상과 적용 시점을 차례로 짚어볼게요.
기준시가 뜻과 조회 대상 한눈에 보기
- 토지는 소득세법 제99조와 상속세 및 증여세법 제61조에서 개별공시지가를 평가 기준으로 정해요.
- 주택은 개별주택가격·공동주택가격을 기준으로 하고, 고시 가격이 없는 경우 등의 예외가 있어요.
- 국세청 고시 오피스텔은 토지와 건물의 가액을 합쳐 호별로 산정해요.
- 2026년 적용 고시와 2027년 고시 전 가격안은 적용 단계가 달라요. 사전열람은 2026년 11월 13일부터 12월 2일까지예요.
기준시가 공시지가 차이, 주택·토지의 평가 기준
소득세법 제99조 제1항 제1호는 토지, 일반 건물, 오피스텔 및 상업용 건물, 주택을 나누어 규정해요. 여기서 기준시가는 모든 부동산에 공통으로 붙는 하나의 별도 가격표가 아니에요. 토지에는 개별공시지가, 주택에는 개별주택가격·공동주택가격이라는 이미 공시된 가격을 연결하는 구조예요. 「개별주택가격 및 공동주택가격」이라는 구절이 주택 항목에 들어 있어요.
기준시가 공시지가 차이를 궁금해할 때에는 두 용어의 범위부터 나누면 이해하기 쉬워요. 세법상 기준시가는 평가에 사용하는 기준을 가리키고, 개별공시지가는 토지에 관한 그 기준 중 하나예요. 반면 주택 항목에서는 토지의 개별공시지가 대신 주택가격을 사용해요. 그러므로 공시지가와 주택 공시가격은 조회할 대상부터 달라요.
상속세 및 증여세법 제61조도 토지와 주택을 별도 항목으로 정해요. 토지에 개별공시지가가 없으면 관할 세무서장이 인근 유사 토지의 가격을 고려해 법령이 정한 방법으로 평가해요. 주택은 고시주택가격이 없거나, 고시 후 대수선·리모델링으로 기존 가격을 쓰는 것이 적절하지 않은 경우의 평가 방법을 따로 둬요. 공시된 가격이 없다고 평가액이 없어지는 것은 아니에요.
아파트 기준시가 조회와 오피스텔 기준시가 조회는 달라요
아파트 기준시가 조회를 찾는다면 소득세법의 주택 항목에 해당하는 공동주택가격을 조회 대상으로 삼아요. 개별주택은 개별주택가격, 토지만 평가하는 경우에는 개별공시지가가 연결돼요. 법제처가 제공하는 제99조는 국세청장이 별도로 결정·고시한 공동주택가격이 있는 경우 그 가격을 따르는 단서도 두고 있어요. 조회한 가격의 종류를 읽는 것이 출발점이에요.
오피스텔 기준시가 조회는 국세청 고시가 지정한 홈택스 경로를 이용해요. 2026년 고시는 상담·불복·제보, 기타, 기준시가 조회를 차례로 거쳐 오피스텔 및 상업용건물 항목에서 고시 명세와 가액을 보도록 정해요. 공동주택가격을 찾는 아파트와 호별 고시가액을 찾는 오피스텔은 같은 조회 대상으로 묶이지 않아요.
국세청 고시 제5조에 따른 호별 기준시가는 「단위면적(㎡)당 가액」에 해당 호의 건물면적을 곱한 금액이에요. 이때 건물면적은 전용면적과 공용면적을 합한 면적이에요. 조회 화면의 단위면적당 가액과 호 전체의 가액은 서로 다른 숫자이므로 단위와 면적 항목을 함께 읽어야 해요. 토지와 건물은 이미 일괄 산정돼 있어요.
일반 건물은 또 다른 항목이에요. 국세청의 2026년 정기 고시 안내는 호별로 구분 고시되는 오피스텔 등을 제외한 일반 건물에 건물 기준시가 계산방법을 적용한다고 설명해요. 홈택스의 기준시가 조회에서 건물 기준시가 항목으로 들어가며, 건축물대장에 표시된 구조·용도·신축연도와 토지 공시지가를 입력하는 자동계산 서비스를 안내해요. 오피스텔 호별 가액 조회와 일반 건물 계산을 구별할 수 있어요.
실거래가와의 관계, 상속·증여와 양도세에서 쓰는 때
국세청의 2027년 사전열람 안내 붙임은 상속·증여 재산의 가액을 상속개시일·증여일 현재의 시가로 평가하는 것이 원칙이라고 설명해요. 시가를 산정하기 어려운 경우에 고시된 기준시가를 활용하는 「보충적 평가 방법」이 이어져요. 따라서 홈택스에 기준시가가 나온다는 이유만으로 그 금액을 곧바로 상속·증여 평가액으로 선택하는 구조는 아니에요.
같은 안내의 시가 설명에는 매매가격뿐 아니라 감정·수용·경매·공매가격도 포함돼요. 실제 거래한 가격과 국세청이 산정·고시한 기준시가는 산출되는 과정이 달라요. 기준시가를 현재 매매할 때 받을 금액이나 계약할 금액으로 곧바로 바꾸어 읽을 수는 없어요. 상속·증여에서는 시가를 우선 살피고, 시가 산정이 어려울 때 제61조의 자산별 평가 기준으로 이어져요.
양도소득세도 기준시가만으로 매매차익을 계산하는 방식으로 설명하면 달라져요. 국세청은 부동산의 양도·취득가액이 실지거래가액을 따르는 것이며, 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없을 때 환산취득가액 계산에 고시된 기준시가를 활용한다고 안내해요. 이 계산에서는 취득 당시와 양도 당시의 기준시가가 쓰여요. 오늘 조회한 가액 하나로 취득가액 전체를 대신하는 설명과는 달라요.
이 국세청 고시 오피스텔·상업용 건물 기준시가는 취득세·재산세 등 지방세, 종합부동산세, 건강보험료 등 사회보험료 부과에는 활용되지 않는다고 같은 안내가 밝혀요. 월세 세액공제의 주택가격 요건은 월세 세액공제 안내에서, 증여 공제와 계산은 증여세 공제·계산 안내에서 이어 읽을 수 있어요. 자동계산 도구는 증여세 자동계산 안내에 정리돼 있어요.
2026년 적용 고시와 2027년 고시 전 가격안
국세청의 2026년 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가 고시 부칙은 2026년 1월 1일부터 시행하고, 그날 이후 최초로 상속개시 또는 증여하거나 양도하는 분부터 적용한다고 정해요. 정기 고시 안내가 밝힌 가격조사 기준일은 2025년 9월 1일이에요. 적용되는 연도와 가격을 조사한 기준일은 서로 구별되는 날짜예요.
반면 2026년 11월 12일 발표된 사전열람 안내는 2027년 기준시가를 최종 고시하기 전의 절차예요. 2026년 11월 13일부터 12월 2일까지 소유자와 이해관계인이 가격안을 열람하고 의견을 제출할 수 있어요. 국세청은 제출 의견에 대한 재조사와 평가심의위원회 심의를 거쳐 12월 31일 최종 확정 고시할 예정이라고 밝혔어요. 11월에 열람하는 금액은 확정 고시가액이 아니라 가격안이에요.
이번 사전열람 안내는 2026년 9월 1일을 기준으로 조사한 전국 오피스텔과 지정 지역의 일정 규모 이상 구분 소유 상업용 건물을 대상으로 해요. 아파트의 공동주택가격은 이번 사전열람 대상에 들어 있지 않아요. 2026년 고시가액이 필요한 조회와 2027년 가격안에 의견을 내기 위한 열람은 목적과 연도 모두 다르게 표시돼요.
주소·동호로 사전열람하고 의견을 제출해요
국세청 안내에 따르면 국세청 누리집 중앙화면이나 홈택스 중앙화면의 2027년 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가 고시 전 가격 열람 및 의견 제출 배너로 들어가요. 홈택스 기준시가 조회화면 하단의 같은 배너로도 접속할 수 있어요. 안내된 메뉴 경로는 전체메뉴에서 상담·불복·제보, 기타, 기준시가조회, 오피스텔및상업용건물 순서예요.
열람하려는 건물의 소재지와 동·호를 입력하면 해당 동·호의 기준시가안을 볼 수 있어요. 주소를 입력해 찾는 대상은 건물 전체의 평균 가격이 아니라 열람할 호의 가격안이에요. 국세청이 공개한 입력 안내는 소재지와 동·호이므로, 이 정보를 기준으로 조회 대상을 맞출 수 있어요.
가격안에 의견이 있으면 같은 조회화면에서 온라인으로 제출해요. 또는 그 화면에서 의견 제출서 서식을 내려받아 작성한 뒤 관할 세무서에 직접 방문하거나 우편으로 제출할 수 있어요. 접수된 의견은 한국부동산원이 재조사해 수용 여부를 검토하고, 수용 여부는 12월 31일까지 개별 통지할 예정이에요. 열람·의견 제출 상담을 위한 전용 안내센터 1644-2828도 12월 2일까지 운영한다고 안내해요.
기준시가 자주 묻는 질문
오피스텔 기준시가에 토지가 포함돼 있나요?
국세청 고시 제2조는 토지와 건물을 일괄하여 산정·고시하는 가액으로 정의해요. 고시상 오피스텔은 건축법에서 정한 업무시설 중 오피스텔이며, 이에 부수되는 토지를 포함해요.
호별 가액을 계산할 때 전용면적만 곱하나요?
2026년 국세청 고시 제5조는 전용면적과 공용면적을 합한 건물면적을 사용하도록 정해요. 단위면적당 가액에 전용면적만 곱하는 방식과 구별돼요.
2026년 고시 금액에 대한 재산정 신청도 지금 할 수 있나요?
국세청의 해당 정기 고시는 재산정 신청기한을 2026년 2월 2일로 정했어요. 11월 13일부터 진행되는 것은 2027년 고시 전 가격안에 관한 의견 제출로, 대상과 접수 기간이 달라요.
주택 공시가격이 없는 집은 어떻게 평가하나요?
소득세법 제99조는 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격·공동주택가격을 고려해 대통령령이 정한 방법으로 평가하도록 해요. 상속세 및 증여세법 제61조에도 고시주택가격이 없는 경우의 별도 평가 규정이 있어요.
📚 자료 출처
본 글은 아래 국세청·법제처 국가법령정보센터 원문을 2026년 11월 13일에 직접 확인해 정리했습니다. 2026년 적용 고시와 2027년 고시 전 가격안을 구분했어요. 2027년 가격안은 최종 확정 전이에요.
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