최우선변제금 지역별 금액, 소액임차인 최우선변제 기준표와 받는 조건

최우선변제금, 지역별 기준표

「주택임대차보호법 시행령」 제11조는 보증금이 아래 금액 이하인 세입자를 소액임차인으로 보고, 제10조는 우선 변제받는 금액의 한도를 정해요. 현재 금액은 2023년 2월 21일 개정된 기준이에요.

※ 표의 "광주"는 경기도 광주시예요. 과밀억제권역에 어떤 시가 들어가는지는 「수도권정비계획법」으로 확인해요.

최우선변제를 받으려면

"주택가액의 2분의 1"까지만

최우선변제금이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 주택가액의 2분의 1까지만 우선변제권이 있어요(시행령 제10조 제2항). 한 집에 세입자가 여럿이고 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 각자의 비율로 나눠요(제10조 제3항). 한 집에서 가정공동생활을 하는 세입자 여럿은 1명으로 보고 보증금을 합산해요(제10조 제4항).

어느 시점 기준이 적용되나요?

2023년 2월 21일 개정 시행령 부칙은 새 금액을 시행 당시 존속 중인 임대차계약에도 적용하되, 시행 전에 이미 그 주택에 담보물권을 취득한 사람에 대해서는 종전 규정을 따르도록 했어요. 그래서 실제 경매에서는 근저당 등 담보물권이 설정된 날짜에 따라 적용되는 기준이 달라질 수 있어요. 계약 전에 등기사항증명서의 근저당 설정일을 함께 보세요.

최우선변제와 별개로, 확정일자를 받아 두면 보증금 전체에 대해 순서에 따른 우선변제를 받을 수 있어요. 전입신고·확정일자는 「전입신고 14일 이내! 확정일자까지 받아야 하는 이유」, 깡통주택 판단 기준은 「전세사기 예방 순서! 깡통주택 판단 기준 80%」에 정리해 두었어요.

자주 묻는 질문

보증금이 기준보다 조금 넘으면 전혀 못 받나요?

소액임차인 기준(시행령 제11조)을 넘으면 최우선변제 대상이 아니에요. 다만 확정일자를 받아 둔 경우의 순위에 따른 우선변제는 별개예요.

월세가 있는 반전세도 해당되나요?

시행령은 "보증금"을 기준으로 정하고 있어요. 월세가 있는 경우 보증금만으로 기준 금액과 비교하는지는 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있어 대한법률구조공단(☎132)에서 확인하는 것이 정확해요.