전세보증보험 가입조건, 전세보증보험 비용·한도와 가입시기, 주택도시보증공사·주택금융공사 차이

전세보증보험 가입조건, 두 기관 공통으로 보는 것

두 상품 모두 보증금 전액이 한도 안에 들어와야 가입돼요. 일부만 보증받는 방식은 없어요. 계약 전에 아래 항목부터 확인해 두면 가입이 막히는 일을 줄일 수 있어요.

• 보증금 규모 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하(월세가 섞이면 전월세전환율로 환산)
• 보증 한도 주택가격의 90%에서 선순위채권(근저당 등)을 뺀 금액 안에 보증금이 들어올 것
• 선순위채권 아파트·연립·다세대 등은 주택가격(주택도시보증공사) 또는 주택가액(주택금융공사)의 60% 이내
• 계약 계약기간 1년 이상, 전입신고와 확정일자를 갖출 것
• 집 상태 경매·압류·가압류 같은 권리침해가 없고, 건물과 토지가 모두 집주인 소유, 위반건축물이 아닐 것
• 다른 세대 전입 아파트 등 공동주택은 다른 세대의 전입 내역이 없을 것

주택도시보증공사 전세반환보증 가입조건

주택도시보증공사는 이 상품을 「전세계약 종료 후 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임」지는 보증으로 안내해요. 개인뿐 아니라 법인, 외국인도 가입할 수 있어요.

• 대상 주택 단독·다가구·다중·연립·다세대주택, 노인복지주택(분양형), 주거용 오피스텔, 아파트. 공관, 가정어린이집, 근린생활시설 등은 보증대상 주택이 아니에요
• 보증금 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하. 최신 전월세전환율 6.5%는 2026년 7월 1일 이후 신규·증액 갱신 신청에 적용돼요
• 계약서 공인중개사를 통해 체결(날인)한 전세계약서일 것. 처음 계약을 중개사를 통해 했다면 갱신 계약서는 직접 써도 돼요
• 집주인 공사의 보증금지대상자가 아니고, 종합신용정보집중기관에 전세보증금 미반환 임대인으로 등록된 상태가 아닐 것
• 단독·다가구 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금을 합한 금액이 주택가격의 80% 이내일 것

보증 한도 계산, 주택가격 1억 원 예시

한도는 주택가격 × 90% − 선순위채권이에요. 공사가 든 예시는 이래요.

• 주택가격 1억 원, 보증금 9,500만 원: 한도 9,000만 원이라 가입 불가
• 주택가격 1억 원, 보증금 9,000만 원: 한도 9,000만 원이라 가입 가능
• 주택가격 1억 원, 보증금 4,000만 원·선순위채권 5,500만 원: 선순위채권이 주택가격의 60%를 넘어 가입 불가

여기서 주택가격은 집값 시세 그대로가 아니에요. 연립·다세대는 국토교통부장관이 공시하는 공동주택가격의 140%가 1순위이고, 아파트는 시세정보나 공시가격의 140% 등을 정해진 순서대로 적용해요. 빌라는 공시가격이 낮으면 한도가 생각보다 작게 나올 수 있어요.

한국주택금융공사 일반전세지킴보증 가입조건

한국주택금융공사의 일반전세지킴보증은 공사 전세자금보증을 이용 중인 임차인이 가입하는 상품이에요. 지금 이용 중이 아니어도 전세자금보증과 일반전세지킴보증을 동시에 신청하면 취급하고, 이 경우 공사의 전세자금보증부 대출이 실제로 실행돼야 해요.

• 보증금 7억 원 이하(서울·경기·인천 외 지역은 5억 원 이하)
• 신청인 보증금의 5% 이상을 낸 세대주이고, 임차인 전원이 대한민국 국민
• 주택가격 공사가 정하는 방법으로 산정한 주택가격 12억 원 이하
• 한도 주택가격의 90%(주택가액)에서 선순위근저당권설정액과 선순위 보증금 합을 뺀 금액
• 선순위채권 단독·다가구는 선순위채권총액이 주택가액의 80% 이내이면서 선순위근저당이 60% 이내, 그 외 주택은 60% 이내
• 신청 창구 공사 전세자금보증을 이용 중인 금융기관에서만 신청할 수 있어요

전세보증보험 비용, 보증료 계산법

두 기관 모두 보증료는 보증금액 × 연 보증료율 × 계약기간(일) ÷ 365로 계산해요. 보증료율을 정하는 기준이 달라요.

주택도시보증공사 보증료율

보증금 구간, 주택유형(아파트·기타), 부채비율에 따라 정해요. 부채비율은 (선순위채권 + 보증금) ÷ (주택가격 × 90%)예요. 보증금 2억 원 초과 5억 원 이하 구간은 이래요.

• 아파트 부채비율 70% 이하 연 0.107% · 80% 이하 연 0.131% · 80% 초과 연 0.154%
• 아파트 외 주택 70% 이하 연 0.124% · 80% 이하 연 0.161% · 80% 초과 연 0.197%

예를 들어 보증금 3억 원 아파트, 부채비율 70% 이하, 2년 계약이면 3억 원 × 0.107% × 730일 ÷ 365 = 642,000원이에요. 연소득 5천만 원 이하 가구 60%, 다자녀가구 40%, 혼인 7년 이내이면서 부부 합산 연소득 6천만 원 이하 신혼부부 40%, 한부모가구 60% 같은 할인(중복 불가)이 있고, 국토부 부동산거래 전자계약시스템으로 계약하면 3%를 할인해요. 보증료는 보증대상 보증금 3억 원 이내에서 연말정산 세액공제도 받을 수 있어요.

한국주택금융공사 보증료율

담보인정비율, 즉 (선순위채권총액 + 보증금) ÷ 주택가격으로 정해요. 70% 이하 연 0.04%, 70% 초과 80% 이하 연 0.11%, 80% 초과 90% 이하 연 0.18%이고, 우대가구는 0.01~0.03%포인트 내려가요. 같은 3억 원, 2년, 70% 이하라면 3억 원 × 0.04% × 2년 = 240,000원이에요. 두 기관의 비율 계산식이 달라 같은 집이라도 구간이 다르게 나올 수 있어요.

전세보증보험 가입시기, 언제까지 들어야 하나요?

• 주택도시보증공사 신규 계약 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 1/2이 지나기 전
• 주택도시보증공사 갱신 계약 갱신 계약기간의 1/2이 지나기 전
• 주택도시보증공사 사전한도 심사 계약 체결일부터 계약 시작일 14일 전까지 안심전세 앱에서 신청하고, 이사 후 본심사
• 한국주택금융공사 임대차계약기간의 1/2이 지나기 전

2년 계약이면 입주 후 1년 안이 기준이에요. 다만 늦을수록 그 사이에 집주인 쪽 근저당이 늘거나 압류가 들어와 조건이 바뀔 수 있어서, 잔금과 전입신고를 마친 직후에 신청하는 편이 안전해요.

전세보증보험 가입방법과 서류

• 주택도시보증공사 공사 지사나 위탁은행 방문, 또는 모바일로 신청(공사 안심전세 앱과 제휴 앱의 부동산 메뉴)
• 한국주택금융공사 전세자금보증을 이용 중인 취급은행에서 보증상담부터 보증서 발급까지 진행
• 주택금융공사 필수 서류 주민등록등본, 신분증, 확정일자부 임대차계약서, 전입세대확인서

주택도시보증공사에 낼 서류(확정일자부 계약서, 전입세대열람내역서, 보증금 지급 증빙 등)는 전세보증금 반환보증 가입 조건, 보증료와 가입 시기·서류 글에 정리돼 있어요.

전세보증보험 가입이 안 되는 경우

• 선순위채권(근저당 등)이 주택가격의 60%를 넘을 때
• 보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격의 90%를 넘을 때
• 아파트·연립·다세대에 다른 세대의 전입 내역이 있을 때
• 근린생활시설처럼 보증대상 주택이 아닌 건물일 때
• 질권설정이나 채권양도 통지가 된 전세대출을 받았을 때(주택도시보증공사)
• 이미 다른 보증기관의 전세보증에 가입했을 때(중복가입 불가)

월세가 섞인 반전세라면 보증금 기준이 다르고 서울보증보험 상품까지 비교해야 해서, 월세 보증보험 가입, 월세도 보증보험 가입이 되나요? 보증금 반환보증 조건과 보증료 글을 함께 보세요.

전세보증보험 가입조건 자주 묻는 질문

전세보증보험은 꼭 가입해야 하나요?

일반 임차인에게 의무는 아니에요. 다만 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 돌려주는 장치라 보증금 비중이 큰 집일수록 확인해 볼 만해요.

전세보증보험 한도는 어떻게 계산하나요?

주택가격 × 90% − 선순위채권이에요. 보증금이 이 금액 이하여야 가입돼요.

보증료는 얼마나 나오나요?

보증금액 × 연 보증료율 × 계약일수 ÷ 365예요. 주택도시보증공사 아파트 3억 원·부채비율 70% 이하·2년이면 642,000원이에요.

계약 기간 중간에도 가입할 수 있나요?

네. 두 기관 모두 계약기간의 1/2이 지나기 전까지 신청할 수 있어요.

두 기관에 동시에 가입할 수 있나요?

아니요. 주택도시보증공사는 다른 보증기관 전세보증에 중복가입한 내역이 없어야 한다고 안내해요.

전세보증보험 가입조건, 계약 전에 한도부터

전세보증보험 가입조건의 핵심은 보증금 규모(수도권 7억·그 외 5억)와 주택가격 90%에서 선순위채권을 뺀 한도예요. 주택도시보증공사는 공인중개사를 통한 계약서와 집주인 보증금지 여부를, 한국주택금융공사는 공사 전세자금보증 이용 여부를 따로 봐요. 보험금 청구 순서는 전세금 돌려받기 순서, 집주인이 보증금 안 줄 때 반환보증 이행청구 서류 글에 있어요. 보증 한도와 보증료는 주택가격 산정 결과와 등기부 선순위채권에 따라 달라지니, 계약 전에 두 기관의 신청가능 여부 확인 화면이나 취급 창구에서 내 집 기준으로 다시 확인하세요.

📚 자료 출처

본 글은 아래 주택도시보증공사·한국주택금융공사 원문을 2026년 11월 5일에 직접 확인해 정리했습니다. 보증 한도와 보증료는 주택가격 산정 결과와 등기부 선순위채권에 따라 달라지니, 계약 전에 두 기관의 신청가능 여부 확인 화면이나 취급 창구에서 내 집 기준으로 다시 확인하세요.

· 주택도시보증공사 개인보증 「전세반환보증(전세보증금반환보증)」 상품개요·보증료

· 한국주택금융공사 주택보증 「일반전세지킴보증」

· 한국주택금융공사 「전세지킴보증 신청가능여부 확인」