전매제한 기간, 청약 당첨 후 분양권 전매제한 수도권 3년·지방 1년 기준과 예외 사유

전매제한이란, 분양권도 포함돼요

주택법 제64조는 일정한 주택을 전매제한기간이 지나기 전에 팔거나 전매를 알선할 수 없게 해요. 여기서 주택에는 입주자로 선정된 지위도 들어가요. 흔히 말하는 분양권이 이거예요.

전매는 사고파는 것만이 아니에요. 법은 전매를 매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속은 제외한다고 정해요. 그래서 증여도 전매에 해당하고, 상속만 빠져요.

전매제한 대상은 투기과열지구, 조정대상지역, 분양가상한제 적용주택, 공공택지 외의 택지(민간택지), 일부 공공재개발사업에서 건설·공급되는 주택과 토지임대부 분양주택이에요. 기간은 10년 이내 범위에서 대통령령으로 정하고, 지역별로 달리 정할 수 있어요.

전매제한 기간, 언제부터 세나요

• 시작일: 전매행위 제한기간은 해당 주택의 입주자로 선정된 날부터 세요. 청약 당첨자로 정해진 날부터 센다는 뜻이에요.
• 여러 기준에 겹칠 때: 한 주택이 투기과열지구이면서 분양가상한제 적용주택인 것처럼 둘 이상에 해당하면 그중 가장 긴 기간을 적용해요. 다만 조정대상지역 중 위축지역에서 공급되는 주택은 가장 짧은 기간을 적용해요.
• 등기를 먼저 마친 경우: 소유권이전등기를 완료한 때에 전매행위 제한기간이 지난 것으로 봐요. 건축물만 소유권이전등기를 한 경우도 포함돼요.

지역·택지별 전매제한 기간 정리

주택법 시행령 별표 3의 전매행위 제한기간은 이래요.

• 투기과열지구: 수도권 3년, 수도권 외 지역 1년
• 조정대상지역: 과열지역은 수도권 3년, 수도권 외 지역 1년이에요. 위축지역은 공공택지 주택 6개월, 공공택지 외 택지 주택은 기간이 없어요.
• 분양가상한제 적용주택: 공공택지에서 공급하면 수도권 3년, 수도권 외 지역 1년이에요. 공공택지 외 택지라면 투기과열지구일 때 투기과열지구 기준을, 아닐 때 민간택지 기준을 따라요.
• 공공택지 외 택지(민간택지): 수도권 과밀억제권역 1년, 수도권 성장관리권역·자연보전권역 6개월이에요. 수도권 외 지역은 광역시 도시지역 6개월, 그 밖의 지역은 기간이 없어요.
• 토지임대부 분양주택: 10년

같은 단지라도 투기과열지구나 조정대상지역 지정 여부, 공공택지인지 민간택지인지에 따라 기간이 달라져요. 지역 지정은 바뀔 수 있으니, 내 단지가 어디에 해당하는지는 입주자모집공고와 사업주체에 확인해요.

전매제한 기간 중에도 팔 수 있는 경우

주택법은 생업상 사정 등으로 전매가 불가피하면 예외를 두고, 시행령 제73조가 그 경우를 정해요. 아래에 해당하고 한국토지주택공사(LH)의 동의를 받으면 전매할 수 있어요.

• 근무·생업상 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군으로 옮기는 경우. 다만 수도권 안에서 옮기는 경우는 빠져요.
• 상속받은 주택으로 세대원 전원이 옮기는 경우
• 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 동안 해외에 체류하려는 경우
• 이혼으로 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 배우자에게 이전하는 경우
• 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우
• 실직·파산 또는 신용불량으로 경제적 어려움이 발생한 경우
• 공익사업으로 집을 내주고 이주대책용 주택을 공급받은 경우, 국가·지방자치단체·금융기관·주택도시보증공사 채무를 갚지 못해 경매·공매가 진행되는 경우(분양가상한제 적용주택·민간택지 주택 등)

동의를 받으려면 전매 동의신청서를 LH에 내요. LH는 접수한 날부터 14일 이내에 동의 여부를 알려야 해요. 분양가상한제 적용주택이라면 LH가 그 주택을 우선 매입할 수 있고, 그 의사도 이때 함께 알려줘요.

전매제한을 어기면

• 입주자자격 제한: 국토교통부장관은 전매제한을 어긴 사람의 주택 입주자자격을 10년 범위에서 제한할 수 있어요.
• 부기등기: 분양가상한제 적용주택, 민간택지 주택, 토지임대부 분양주택은 소유권 등기에 제3자에게 소유권을 넘길 수 없다는 내용을 부기등기해요. 소유권보존등기와 동시에 해야 해요.
• 지위 회수: 전매제한을 어기고 입주자로 선정된 지위가 거래되면, 사업주체가 매수인에게 매입비용을 지급한 날 그 지위를 사업주체가 취득한 것으로 봐요.

전매제한 기간 자주 묻는 질문

전매제한 기간은 계약일부터 세나요?

아니요. 해당 주택의 입주자로 선정된 날, 즉 청약 당첨자로 정해진 날부터 세요.

부모님께 분양권을 증여하는 것도 막히나요?

네. 전매에는 매매뿐 아니라 증여 등 권리가 바뀌는 모든 행위가 들어가고 상속만 빠져요. 다만 배우자에게 지위나 주택의 일부를 증여하는 경우는 LH 동의를 받아 예외가 될 수 있어요.

서울에서 경기도로 이사 가는 것도 예외인가요?

근무·취학 등으로 다른 시·군으로 옮기는 경우가 예외이지만, 수도권 안에서 옮기는 경우는 제외돼요. 서울에서 경기도로 옮기는 것은 이 예외에 해당하지 않아요.

지방 민간택지 아파트도 전매제한이 있나요?

수도권 외 지역 민간택지는 광역시 도시지역이면 6개월이고, 그 밖의 지역은 기간이 없어요. 다만 투기과열지구나 조정대상지역 과열지역으로 지정됐다면 1년이 적용돼요.

입주 전에 등기를 마치면 어떻게 되나요?

전매제한 기간 안에 소유권이전등기를 마치면 그때 기간이 지난 것으로 봐요.

전매제한 기간, 당첨일 기준으로 확인

전매제한 기간은 입주자로 선정된 날부터 세고, 투기과열지구와 공공택지 분양가상한제 주택은 수도권 3년·수도권 외 1년, 민간택지는 수도권 과밀억제권역 1년·성장관리권역 6개월, 토지임대부 분양주택은 10년이에요. 여러 기준에 겹치면 가장 긴 기간을 따라요. 근무지 이전·해외 이주·이혼·실직 같은 사정이면 LH 동의를 받아 팔 수 있지만, 수도권 안 이사는 예외가 아니에요. 아이 낳은 뒤 다시 청약하는 경우는 청약 출산특례 글을, 무주택 판단은 무주택자 기준 글을 참고해요.

📚 자료 출처

본 글은 아래 국가법령정보센터(법제처) 원문을 2026년 10월 31일에 직접 확인해 정리했습니다. 주택법 시행령 2026. 9. 8. 시행본 기준이며, 투기과열지구·조정대상지역 지정은 수시로 바뀔 수 있어요.

· 국가법령정보센터 「주택법」 제64조(주택의 전매행위 제한 등)

· 국가법령정보센터 「주택법 시행령」 제73조(전매행위 제한기간 및 전매가 불가피한 경우)

· 국가법령정보센터 「주택법 시행령」 별표 3 전매행위 제한기간